Во избежание неприятностей, как при заключении договора купли-продажи капитальных строений, так и после совершения сделки, необходимо убедиться в юридической «чистоте» объекта. Для этого следует проверять ряд фактов.

Зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). Так, недвижимое имущество считается созданным с момента его регистрации в ЕГРНИ. А продать объект недвижимости можно только после регистрации его создания.

Проверить, зарегистрированы ли объект недвижимости и права на него, можно, запросив выписку из ЕГРНИ. Обратиться за ее получением может как потенциальный продавец, так и потенциальный покупатель.

Анализ информации из выписки поможет убедиться, что представленные продавцом данные об объекте соответствуют действительности, а также поможет оценить возможные риски при совершении сделки.

Не находится ли объект недвижимости в совместной собственности супругов, в т.ч. бывших. Эту информацию можно получить, как правило, только у потенциального продавца. В том случае, если капитальное строение находится в совместной собственности супругов, необходимо будет получить письменное согласие супруга (супруги) на его продажу. Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного для принятия наследства. В такой ситуации также могут быть наследники, претендующие на долю умершего супруга.

Нет ли ограничений (обременений) прав на объект. Это могут быть:

• залог капстроения. Как правило, продать обремененный залогом объект можно только с письменного согласия залогодержателя. При этом покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя;
• арест объекта. В таком случае распоряжение им запрещено, и сделка не может быть совершена до снятия ареста;
• сервитут;
• заключенные в отношении продаваемого объекта договоры аренды, безвозмездного пользования. Если они есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды (безвозмездного пользования), основаниями для расторжения договора и т.п.
  

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Аналогичное правило действует и в отношении договоров безвозмездного пользования;

• запрет на отчуждение недвижимости обязанным лицом.

Данные об ограничениях (обременениях) прав в отношении продаваемого имущества можно найти в выписке из ЕГРНИ Исключения из этого правила — данные о заключенных договорах аренды и безвозмездного пользования. Права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением этих договоров, не регистрируются. Поэтому информацию о них можно получить, как правило, только у потенциального продавца.

Состояние объекта. В частности, целесообразно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте капстроения с фактическими. Потенциальный продавец может умолчать о самовольной реконструкции или перепланировке. В случае приобретения объекта с такими изменениями есть риск, что его придется приводить в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности.

ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ И НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

При переходе права собственности на капстроение к его приобретателю переходят права и ограничения (обременения) прав на земельный участок, на котором оно расположено. Поэтому, кроме проверки юридической «чистоты» капстроения, внимание стоит обратить и на земельный участок. В частности, целесообразно проверить:

• на каком вещном праве этот участок принадлежит физлицу. Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, то он переходит в собственность покупателя. В том случае, если участок физлицу предоставлен на праве аренды, к покупателю переходят права и обязанности по договору аренды этого земельного участка на оставшийся срок аренды.
  Земельный участок может принадлежать физлицу на праве пожизненного наследуемого владения. На этом вещном праве земельные участки юридическим лицам не предоставляются. В такой ситуации покупателю необходимо будет изменить вид вещного права на земельный участок до регистрации возникновения прав на капстроение;
• соответствуют ли площадь и границы земельного участка данным, указанным в документах на него;
• нет ли ограничений (обременений) прав на этот участок;
• нет ли иных строений на земельном участке, в т. ч. самовольных.

Данные о земельном участке можно получить из свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации прав на этот участок, выписки из ЕГРНИ, кадастровой карты, а также путем фактического осмотра соответствующего участка.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ

В договоре необходимо указать:

• данные, позволяющие идентифицировать передаваемое покупателю капстроение, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Это, как правило, наименование и назначение объекта недвижимости, его состав, площадь, место расположения (адрес), инвентарный номер в ЕГРНИ. Определить расположение здания на земельном участке можно, например, указав кадастровый номер соответствующего земельного участка и приложив к договору схему расположения на нем капстроения;
• цену объекта. Обычно в нее входит цена передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка или прав на него.
  Если цена земельного участка или прав на него не включается в цену объекта, то это должно быть прописано в договоре;
• сведения об обременении капстроения правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. Они указываются при наличии соответствующих обременений;
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это может быть любое не противоречащее законодательству условие, которое посчитают важным для себя стороны договора.

Помимо обязательных условий в договоре целесообразно прописать те моменты, которые определяются по соглашению сторон и/или прямо не урегулированы законодательством. Например, срок передачи объекта, как между сторонами будут распределяться расходы по государственной регистрации, кто должен подать заявление и документы для государственной регистрации договора и перехода прав на объект недвижимости.

После того как договор купли-продажи капстроения составлен и подписан, необходимо:

• удостоверить его. Это можно сделать либо у нотариуса, либо у регистратора;
• зарегистрировать договор. Для этого нужно обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации по месту нахождения капстроения.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.

Выполнение этих простых правил поможет вам избежать неприятных последствий.

Александр СИДОРКИН,
прокурор Дрибинского района младший советник юстиции